广州地铁1500亿元融资拼盘
从广州市发改委获得的《广州市2011-2015年轨道交通建设方案》显示,纳入2015年前建设的新线有9条新线,总长约248.7公里。
未来五年内,广州的地铁投资大概为1097.84亿元。加上调整线路及2016年之后新线的前期研究,按照工期的初步安排,2015年前的资金需求量达到了1551.5亿元。
融资方式基本是财政加银行贷款。广州市发改委人士告诉本报,银行的还贷,也是由政府财政或者土地出让金来完成的。
1500亿盘子
这1500亿元,主要来源于财政性投入、市区共建、地铁集团在沿线土地的整理开发和贷款发债等。
在财政性投入上,从2010年起,市财政每年安排的资金不少于60亿。其中土地出让金为40亿、财政预算资金20亿。到2015年总共可筹集360亿元。
针对不同地区,采取了不同的办法。市中心的老六区(越秀、荔湾、天河、白云、黄埔、海珠)将延续此前的做法,即区内的地铁建设投资仍由市一级统筹。罗岗、番禺、花都、南沙、增城和从化等广州中心外围的区(县级市),则采取市区共建的模式,即市一级和区各自承担50%的资金投入。而两种做法的划分,是基于土地出让收益的管理上,前者由市一级统筹,后者则由自己统筹。
从这几个区(市)筹集到的资金额,预计大概为260亿。“具体办法由各区自己去解决。平分下来每个月共承担40亿左右,也可以由贷款的方式解决,压力不大。”上述发改委人士说。
地铁沿线的土地整理开发也是一个重要的资金来源。按照广州市的思路,由此获得的土地出让收益全部返还给地铁总公司,用于地铁建设。这一部分的资金额,预计达210亿。
广州地铁总公司内部人士告诉本报,这一思路,受到了香港地铁的启发。香港地铁之所以赚钱,靠的就是开发沿线物业。而广州地铁被允许开发沿线土地,也是市政府出于将广州地铁公司打造为自行融资、还贷、自负盈亏的企业。
广州地铁总公司宣传部门的叶主任告诉本报,地铁沿线的土地使用开发利用,地铁公司也一直在跟市政府部门协调。而市政府允许开发地铁沿线的土地,还只是一个意向,接下来仍有很多部门要对接。目前能看到的沿线土地开发项目也非常少。
剩下的700亿,将通过贷款和发债等方式来解决。不过,在这700亿里面,贷款和发债的比例尚未明确。
“这些措施都是我们提出的一个总体融资构想。”广州市发改委人士对本报透露,发债多少、是由地铁公司还是由政府作为发债主体,都还没开始研究。而在贷款方面,“由于现在宏观政策上紧缩银根,对贷款这种途径不大利,所以我们也在研究下一步的操作。”其透露,除此之外,中期票据、信托租赁等方式也值得考虑。
土地出让金的压力
截至目前,广州的地铁建设资金全部来源于政府财政投入,累计投入接近800亿元。
从过去的投入来看,土地出让金一直是一个重要的资金来源。从2002年到2009年间,广州市投入地铁建设的土地出让金收入近300亿,虽然占土地出让金支出的比例有所下降,但是即使在2009年(市一级获得的国有土地使用权出让金收入228.3亿元),依然占了18%。
这也意味着广州地铁的建设,对土地出让的依赖性比较大。由于土地市场受政策影响颇大,因此广州地铁的这个融资途径也带有相应的风险。
去年广州截至11月份,广州市该年本级财政土地出让金收入为108.4亿元。
而最后得以翻倍,是在去年12月25日这个最后时间点上,富力地产竞得亚运城项目的土地出让所贡献。该项目的土地出让收益高达255亿元,按照亚运城出让合同规定,亚运城总地价分三期付清,首期付总地价的40%共102亿元,在去年年底付清,由此广州市级土地出让收入才超过了200亿元。
但该项目只能被视为一个特例。“今年虽然有近年来最大量的土地供应计划,即使全部推出去了,土地收益也未必能跟去年持平。”广州合富辉煌集团首席市场分析师黎文江对本报说。
今年上半年,广州市国土局录得的土地出让金为29.19亿元,上半年成交土地面积为15.9万平方米,仅占全年供地计划的8%。而从成交的情况来看,广州住宅土地供应为6宗,商业用地6宗,其中两宗商业用地流拍,土地总成交10宗。
“虽然现在地产宏调政策管得紧,土地市场面临的压力也比较大,但是我们的供地计划没有变。”广州市国土房管局人士说。
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