铁路开发“土地变现”政策落定

　　国办发文支持铁路建设用地综合开发，地方铁路人士称，与房地产和综合体挂钩是重点

　　被铁路系统人士称为“救命稻草”的土地综合开发终于亮相。

　　昨日，中国政府网公布《国务院办公厅关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》(下称《意见》)，对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策做出明确规定，并表示支持铁路建设。

　　昨日从铁路系统人士处得知，该通知由多部门共同制定。随着铁路和国家重大战略的进一步挂钩，未来铁路建设和投融资将在多部门合作下完成。

　　三原则支持铁路土地综合开发

　　作为铁路系统的最大存量资产，相关土地“变现”在即。

　　《意见》对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策做出明确规定，并提出三项原则：支持铁路建设与新型城镇化相结合；政府引导与市场自主开发相结合；盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合。

　　铁路系统人士称，“盘活存量铁路用地与综合开发新老站场用地相结合”是三大原则中操作性最强的。

　　据他透露，目前铁路系统的改革还未全部完成，中央和地方铁路资产又有许多历史遗留的盘根错节的问题。因此，铁路系统内部更倾向于有限开发增量的新线路，逐步盘活过去的存量。

　　“综合盘活土地在铁路系统虽然算不上新鲜事，但过去的开发力度确实很小。”这位人士表示，此次土地综合开发的推动不仅是铁路总公司(下称“铁总”)，还包括国土资源部、财政部、交通运输部、住建部等部门。

　　《意见》还明确了综合开发用地指标支持政策。规定铁路建设项目配套安排的土地综合开发所需新增建设用地指标，经省级人民政府严格审核后，暂由国土资源部予以计划单列。

　　“铁路建设和开发已经与国家重大战略紧密结合在一起，不再是单单由铁总说了算。从这个角度看，过去难以推动的多项政策都有可能被强制性打破。”上述人士称。

　　吸引力有待观望

　　在具体实施方面，《意见》要求各地及有关部门支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。

　　此外，《意见》还提出经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资(入股)、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。

　　根据国务院今年6月批复的《铁路运输企业设立、撤销、变更审批办法》，在中华人民共和国境内依法登记注册的从事铁路旅客、货物公共运输营业的企业法人，在向国家铁路局提出申请，经审查合格取得铁路运输许可后方可正常运营。

　　这意味着合规企业原则上并非都是国有。

　　但从有关渠道了解到，目前铁路运输企业仍主要指国家铁路运输企业和地方铁路运输企业两种。一名地方铁路局人士昨日表示，吸引有实力的民间资本和企业参与开发是主要方向。“包含地上、地下和沿线，目前看来，与房地产和综合体的挂钩是重点。”

　　此前有媒体称，铁总原则要求一个铁路局下设一家地产置业集团公司，这个公司可以是以前的地产经营公司或多经公司兼并组合，也可以是新成立的。与此同时，铁总也将搭建一个全路性综合经营开发与区域性合作平台，打造全路地产置业品牌。

　　前述铁路内部人士称，这一说法曾是讨论的重点，但目前看来，许多细节要多部门进一步协商敲定。

　　市场人士普遍认为轨道沿线土地为各种地产开发商垂涎的重点对象，一旦放开，会吸引大量资金进入。铁路系统可以由此回收一部分资金，同时城镇化也得到推进。

　　“但实际操作难度并不小。”前述地方铁路局人士称，由于沿线土地涉及到国土、环保等多个部门，再加上一些未修改的政策限制，外部资本顾虑非常多。

　　地方探索进度加快

　　数年前，广州等地区就开始探索轨道沿线土地开发利用。2013年8月，国务院发布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》，提出“地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，以开发收益支持铁路发展”。此后，包括广东、福建、江西、安徽、四川等省明确提出要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。

　　今年2月，铁总土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘正式开标，标志着铁总正式启动了土地开发，地方探索速度大大加快。

　　分析人士认为，随着宏观政策像铁路倾斜，相关投融资改革政策落实力度会加快。土地综合开发细则已明确，年规模达2000亿～3000亿元的铁路发展基金预期不久即将亮相。